WEG-Abstimmungslogik

Worum es geht. ETV+ wertet Beschlüsse einer Eigentümerversammlung automatisch aus (angenommen oder abgelehnt). Dieser Artikel beschreibt in Alltagssprache, nach welchen Regeln und Schwellenwerten die Software das tut.

Hinweis. Die Regeln folgen dem Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung nach der Reform 2020. Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. Die Gemeinschaftsordnung kann in einzelnen Punkten etwas anderes vorsehen – was für deine Gemeinschaft gilt, legst du in ETV+ fest, im Zweifel nach Rücksprache mit einer fachkundigen Person.

1 · Stimmprinzip – wie eine Stimme zählt

Je Gemeinschaft einstellbar. Es gilt für alle Beschlüsse der Versammlung, nicht je Tagesordnungspunkt.

Prinzip	Bedeutung	Wann
Kopfprinzip (Voreinstellung)	Eine Stimme je Eigentümer	gesetzlicher Regelfall
Wertprinzip	Stimmgewicht nach Miteigentumsanteilen	wenn Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung es vorsehen
Objektprinzip	Eine Stimme je Wohnung oder Einheit	wenn Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung es vorsehen

Voreingestellt ist das Kopfprinzip, weil das Gesetz es als Regelfall vorsieht. Wert- oder Objektprinzip stellt die Verwaltung aktiv ein, wenn die Unterlagen der Gemeinschaft es so bestimmen.

2 · Miteigentümer einer Wohnung

Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam (zum Beispiel einem Ehepaar), können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben – die Wohnung hat eine Stimme, nicht zwei. ETV+ bildet das so ab:

Situation	Auswertung in ETV+
Grundregel	Je Wohnung genau eine Stimme und ein Miteigentumsanteil. Weitere Miteigentümer bringen kein zusätzliches Gewicht mit.
Nur ein Miteigentümer stimmt ab	Er übt die Stimme der Wohnung allein aus. Nach überwiegender Auffassung ist das zulässig, ohne dass der andere ausdrücklich zustimmen muss.
Ein Miteigentümer enthält sich oder stimmt nicht ab	Das blockiert das Ja oder Nein des anderen nicht – eine Enthaltung ist kein Widerspruch.
Miteigentümer stimmen gegensätzlich (Ja und Nein)	Die Stimme der Wohnung zählt nicht (weder Ja noch Nein), weil keine einheitliche Stimmabgabe vorliegt. Der Anteil bleibt in der Gesamtbasis.
Eine Person ist Alleineigentümer einer Wohnung und Miteigentümer einer anderen	Das sind zwei verschiedene Stimmen. ETV+ wertet beide Wohnungen getrennt aus: Fällt die Stimme der einen Wohnung weg, bleibt die der anderen unberührt.

Beispiel: Wohnung mit Eheleuten (Anteil 500). (a) Beide stimmen Ja – eine Ja-Stimme mit Anteil 500 (nicht 1000). (b) Einer stimmt Ja, der andere stimmt nicht – eine gültige Ja-Stimme mit Anteil 500. (c) Einer Ja, einer Nein – die Stimme der Wohnung zählt nicht, weil die beiden sich nicht einig sind.

Wenn Zweifel bestehen: Gibt nur ein Miteigentümer die Stimme der Wohnung ab, ist das in der Praxis üblich. Wird seine Berechtigung aber bestritten, kommt es auf das Einverständnis oder eine Vollmacht der übrigen Miteigentümer an. ETV+ weist beim Verknüpfen von Miteigentümern darauf hin.

3 · Enthaltungen

Enthaltungen zählen nach der gesetzlichen Regel nicht als Nein. ETV+ rechnet:

gültige Stimmen = Ja + Nein   (Enthaltungen bleiben außen vor)

Beispiel: 10 Eigentümer, 6 Ja, 1 Nein, 3 Enthaltungen. Basis sind 7 gültige Stimmen, der Ja-Anteil beträgt 6 von 7 = 85,7 %.

Manche Gemeinschaftsordnungen regeln Enthaltungen anders. Das solltest du vor der Versammlung prüfen.

4 · Mehrheiten je Beschluss

Die Verwaltung wählt je Beschlusspunkt die erforderliche Mehrheit. ETV+ wertet so aus:

Mehrheit	Schwelle	Auswertung in ETV+	Wann
Einfache Mehrheit (Voreinstellung)	mehr als 50 %	mehr Ja- als Nein-Stimmen	gesetzlicher Regelfall
Qualifiziert 2/3	mindestens 66,67 %	Ja-Anteil erreicht mindestens zwei Drittel	wenn Gemeinschaftsordnung oder Gegenstand es verlangen
Qualifiziert 3/4	mindestens 75 %	Ja-Anteil erreicht mindestens drei Viertel	wenn Gemeinschaftsordnung oder Gegenstand es verlangen
Doppelt qualifiziert	siehe Abschnitt 5	zwei Bedingungen gleichzeitig	Kostentragung bei baulichen Veränderungen
Zustimmung aller	100 % aller Stimmberechtigten	alle Stimmberechtigten müssen Ja sagen; jede Enthaltung, jedes Nein und jede fehlende Stimme verhindern die Annahme	wenn die Gemeinschaftsordnung für einen Gegenstand die Zustimmung aller verlangt
Frei wählbar	eigener Prozentwert	Ja-Anteil muss den eingegebenen Wert überschreiten	nach Gemeinschaftsordnung

Die einfache Mehrheit ist als „mehr als 50 %” umgesetzt, qualifizierte Mehrheiten (2/3, 3/4) als „mindestens”. Bei Gleichstand ist ein Antrag mit einfacher Mehrheit also abgelehnt.

Praxis-Hinweis: Eine bauliche Veränderung selbst wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Die doppelt qualifizierte Mehrheit aus Abschnitt 5 entscheidet darüber, ob anschließend alle Eigentümer die Kosten mittragen.

5 · Doppelt qualifizierte Mehrheit

Sie spielt eine Rolle bei der Kostentragung baulicher Veränderungen: Wird eine bauliche Veränderung mit dieser Mehrheit beschlossen, tragen im Regelfall alle Eigentümer die Kosten – es sei denn, diese wären unverhältnismäßig. ETV+ wertet einen solchen Beschluss nur als erreicht, wenn beide Bedingungen erfüllt sind:

	Bedingung	Schwelle
Bedingung 1	Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (gezählt nach dem Stimmprinzip der Gemeinschaft)	mehr als 66,67 %
Bedingung 2	Mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile der Gemeinschaft	mehr als 50 % aller Anteile

Beispiel A: 70 % der Stimmen Ja und 60 % aller Anteile Ja – erreicht, beide Bedingungen sind erfüllt.

Beispiel B: 70 % der Stimmen Ja, aber nur 40 % aller Anteile – nicht erreicht, Bedingung 2 fehlt.

Beispiel C: 60 % der Stimmen Ja, 60 % der Anteile – nicht erreicht, Bedingung 1 fehlt.

Bedingung 2 misst gegen alle Miteigentumsanteile, nicht nur gegen die der Abstimmenden. Wer nicht da ist, zählt hier also indirekt mit.

6 · Zustimmung aller

Angenommen nur, wenn alle stimmberechtigten Eigentümer Ja gestimmt haben. Maßstab sind alle Stimmberechtigten – nicht nur die Anwesenden oder Abstimmenden.

Beispiel: 8 stimmberechtigte Eigentümer. 7 Ja, 1 Enthaltung (oder einer hat nicht abgestimmt) – nicht angenommen, weil nicht alle 8 zugestimmt haben.

7 · Beschlussfähigkeit

Seit der WEG-Reform 2020 ist eine Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Die frühere Regel, nach der mehr als die Hälfte der Anteile vertreten sein musste, ist entfallen. ETV+ setzt deshalb standardmäßig keine Mindestanwesenheit voraus.

Sieht die Gemeinschaftsordnung einer Gemeinschaft eine Mindestanwesenheit vor, kannst du sie hinterlegen. ETV+ wertet sie dann zusätzlich aus und lässt den Beschluss scheitern, wenn sie verfehlt ist. Die Mindestanwesenheit wird getrennt von der Mehrheit ausgewertet: Eine zu schwach besuchte Versammlung ist etwas anderes als eine verfehlte Mehrheit.

8 · Ausschluss vom Stimmrecht

Wer von einem Beschluss selbst unmittelbar betroffen ist, darf in bestimmten Fällen nicht mitstimmen – etwa wenn es um ein Geschäft der Gemeinschaft mit ihm geht oder um einen Rechtsstreit gegen ihn. Nach verbreiteter Auffassung gilt das auch bei der eigenen Entlastung, zum Beispiel für Beiratsmitglieder oder für die Verwaltung, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder mit Vollmachten abstimmt.

ETV+ nimmt eine so markierte Person vollständig aus der Berechnung: aus der Mehrheitsbasis, aus der Zählung von Ja, Nein und Enthaltung und aus der Zahl der Stimmberechtigten. So ergeben sich korrekte Anteile unter den verbleibenden Stimmberechtigten. Bei der Entlastung des Beirats unterscheidet ETV+ zwischen Einzelentlastung (nur die genannte Person ist ausgeschlossen) und Sammelentlastung (alle Beiratsmitglieder).

Der Ausschluss erfolgt durch ausdrückliche Markierung der betroffenen Person je Beschluss – ETV+ rät ihn nicht. Achte deshalb bei Entlastungen darauf, die Markierung zu setzen.

9 · Umlaufbeschluss

Fall	Regel in ETV+
Standard	Zustimmung aller: angenommen nur, wenn alle Eigentümer zustimmen. Eine fehlende Antwort ist keine Zustimmung – der Punkt ist dann abgelehnt.
Mehrheits-Umlauf	Nur wenn die Gemeinschaft das für diesen einzelnen Gegenstand vorher beschlossen hat. Dann genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Beispiel: 50 Eigentümer, 48 stimmen Ja, 2 antworten nicht. Standard: abgelehnt, weil nicht alle zugestimmt haben. Nur mit vorher zugelassener Mehrheit wäre der Punkt angenommen.

Mehr dazu im Artikel Umlaufbeschluss.

10 · Ablauf-Sicherungen

• Die Abstimmung muss aktiv eröffnet werden. Ein Beschlusspunkt ist nicht „von selbst” abstimmbar – die Versammlungsleitung eröffnet die Abstimmung; davor und nach dem Schließen kann niemand abstimmen.
• Sperre nach Einladungsversand. Nach dem Versand der Einladung sind Änderungen an der Tagesordnung (einschließlich der eingestellten Mehrheit) gesperrt, damit alle über dieselbe Tagesordnung abstimmen.
• Nur Beschlusspunkte sind abstimmbar. Reine Informations- oder Diskussionspunkte lassen sich nicht zur Abstimmung stellen.